¿Merece la pena vender una segunda residencia?

No necesariamente. Si tienes más de 65 años, la ganancia obtenida por la venta de tu vivienda habitual está exenta de IRPF. Además, Hacienda permite aplicar esta exención si la vivienda que vendes fue tu vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta.

Por ejemplo, si dejaste tu vivienda habitual para mudarte a otra casa, vivir con un familiar o trasladarte a una residencia, es posible que todavía puedas beneficiarte de la exención aunque ya no vivas allí en el momento de vender.

Importante: esta exención no se aplica automáticamente por tener más de 65 años. Si la vivienda que vendes es una segunda residencia y no cumple los requisitos para ser considerada vivienda habitual, la ganancia obtenida sí puede tributar en el IRPF.

Antes de vender, conviene comprobar cuál es la situación fiscal de la vivienda y no dar por hecho que la venta estará exenta.

Al vender una segunda residencia, no se paga IRPF por todo el dinero obtenido en la venta, sino por la ganancia patrimonial que se haya producido.

De forma simplificada, se compara el valor por el que adquiriste la vivienda con el valor por el que ahora la vendes. Para realizar el cálculo pueden tenerse en cuenta determinados gastos, tributos e inversiones o mejoras, tanto de la adquisición como de la venta.

Por eso, dos viviendas vendidas por el mismo precio pueden generar una tributación muy diferente. Antes de vender conviene calcular la posible ganancia patrimonial y saber aproximadamente cuánto dinero te quedará realmente después de impuestos.

Puede ocurrir. Muchas viviendas de la Sierra de Madrid fueron compradas hace décadas por precios muy inferiores a los actuales. Si ahora se venden por un importe considerablemente superior, puede haberse generado una ganancia patrimonial importante.

Esto puede sorprender especialmente a propietarios que compraron su vivienda hace 20, 30 o 40 años y nunca se habían planteado las consecuencias fiscales de venderla.

En inmuebles adquiridos hace muchos años pueden existir además particularidades fiscales que conviene estudiar individualmente antes de calcular la ganancia definitiva.

También puede existir una ganancia patrimonial, pero no se calcula tomando como referencia lo que pagó originalmente por la vivienda la persona fallecida.

En una vivienda heredada hay que partir del valor de adquisición correspondiente a la herencia y tener en cuenta los gastos y tributos que procedan. Ese valor se compara posteriormente con el valor de transmisión cuando se vende.

Por eso es importante conservar la documentación de la herencia antes de hacer números o decidir si interesa vender.

En estos casos suele ser especialmente importante revisar el valor declarado en la herencia y la documentación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 

Ser mayor de 65 años no hace que la venta de una segunda residencia quede automáticamente exenta. La exención directa por edad se refiere a la transmisión de la vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

Sin embargo, existe otra posibilidad que muchas personas desconocen: los mayores de 65 años pueden dejar exenta total o parcialmente una ganancia obtenida por la venta de otros elementos patrimoniales si destinan el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada, cumpliendo determinados requisitos.

Actualmente, la reinversión debe realizarse, con carácter general, en un plazo de seis meses y existe un límite máximo total de 240.000 € por contribuyente. Si solo se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención de la ganancia será proporcional.

En estos casos es especialmente recomendable consultar con un asesor fiscal antes de realizar la operación.

Para calcular correctamente la ganancia no basta con restar simplemente el antiguo precio de compra al actual precio de venta.

Determinados gastos y tributos relacionados con la adquisición y con la transmisión pueden modificar los valores utilizados para calcular la ganancia. También pueden tenerse en cuenta determinadas inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, siempre que cumplan los requisitos correspondientes y puedan justificarse.

Es importante distinguir una verdadera mejora de los simples gastos de reparación o mantenimiento, ya que fiscalmente no reciben necesariamente el mismo tratamiento.

Por eso merece la pena recuperar escrituras, facturas y justificantes antes de calcular cuánto tendrás que pagar por la venta.

Sí, son dos impuestos diferentes. Al vender una vivienda puede existir, por un lado, una ganancia patrimonial que tribute en el IRPF y, por otro, la denominada plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

En una compraventa, la plusvalía municipal corresponde normalmente al vendedor y grava el incremento de valor del terreno urbano, no el de la construcción.

La cantidad dependerá, entre otros factores, del valor del suelo y del tiempo transcurrido desde que adquiriste la vivienda. Además, si puedes acreditar que no ha existido incremento de valor del terreno, la operación no queda sujeta al impuesto.

Por eso, al calcular cuánto te quedará realmente después de vender una segunda residencia, conviene tener en cuenta tanto el posible IRPF como la plusvalía municipal.